Factores como la sobreoferta de la vivienda, desempleo, caída del Índice de Precios del Consumidor (IPC) de más de tres puntos, cambios en las normas de uso y escases de suelo, causaron estragos negativos en el comportamiento de la dinámica inmobiliaria del país durante 2017.
A esa conclusión llegaron el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), el Departamento Nacional de Planeación (DNP) y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), luego de analizar más de 2,7 millones de predios residenciales en 22 ciudades capitales colombianas, estudio que no incluyó a Bogotá.
El análisis indicó un marcado desaceleramiento en el Índice de Valor Predial (IVP) nacional, que pasó de 5,48 en 2016 a 5,21 en 2017. Este comportamiento a la baja es mucho más evidente si se compara con periodos como 2011 y 2012, en donde los valores superaban los seis puntos.
“De las 22 ciudades analizadas, tan solo seis registraron incrementos conservadores en su dinámica inmobiliaria: Cúcuta, Popayán, Cali, Pereira, Villavicencio y Medellín. Las demás, a pesar de contar con mejoras como en sus infraestructuras y servicios, estuvieron marcadas por valores inferiores a los de la vigencia 2016”, aseguró Juan Antonio Nieto Escalante, Director General del IGAC.
La ciudad con mejor dinámica inmobiliaria fue Cúcuta. Pasó de un IVP de 5,71 a 7,22, cifra que le permitió escalar de la posición número 13 en 2016 a liderar el ranking actual.
Le siguieron en su orden Popayán, Riohacha, Cali, Quibdó, Valledupar, Pasto, Tunja, Pereira, Villavicencio, Bucaramanga, Ibagué, Medellín, Florencia, Sincelejo, Barranquilla, Santa Marta, Montería, Cartagena, Neiva, Manizales y Armenia.
“Montería fue la ciudad con el descenso más relevante en el estudio, ya que pasó de tener un IVP de 8,61 en 2016 a 3,43 en 2017. Por esta razón descendió del primer puesto al 18. Sin embargo, la capital con menor índice fue Armenia, con apenas 2,63”, apuntó Nieto Escalante.
Cali fue la ciudad que más subió de posición en el ranking de las 22 ciudades, ya que logró escalar del puesto 17 al 4.
Análisis por ciudad:
El Director del IGAC explicó las razones que pudieron afectar positiva o negativamente el comportamiento de la dinámica inmobiliaria en las 22 ciudades del estudio de las tres entidades.
Cúcuta
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 5,71 | 7,22 | Subió 1,5 | 13 | 1 | Subió 12 puestos |
“La capital de Norte de Santander presentó una variación de precios importante, lo que se vio reflejado en su dinámica inmobiliaria. Existen zonas consolidadas con incrementos razonables, influenciados por la construcción de nuevos proyectos que generan un aumento en los predios adyacentes”.
Sin embargo, el panorama pudo ser mejor, ya que los problemas fronterizos con Venezuela afectan la economía de la ciudad. Hay muchos vendedores informales venezolanos, que ocasionan problemas de seguridad y disminución de oferta de empleo para residentes por la mano de obra venezolana.
“Además, la inversión extranjera ha generado escases en la vivienda y alta demanda, lo cual ha generado alza en los precios independientemente de las políticas económicas del país, situación que preocupa que sea inestable a futuro”.
Popayán
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 6,08 | 7,10 | Subió 1,03 | 8 | 2 | Subió 6 puestos |
“La construcción fue uno de los parámetros con mayor influencia en el dinamismo de la finca raíz en Popayán. Los sectores con precios más elevados fueron los del norte y centro, mientras que los intermedios tuvieron crecimientos homogéneos”.
El mayor polo de desarrollo fueron los sectores periféricos en proceso de desarrollo urbanístico. “El mercado ha incrementado sustancialmente por la demanda de estos terrenos”.
“La dinámica también se vio beneficiada por la construcción del Centro Comercial Terra Plaza y el Hospital del Norte, los cuales valorizan las propiedades adyacentes. Además, el plan de infraestructura vial y el mejoramiento de vías y servicios públicos, son elementos que pueden incluir variaciones importantes en los inmuebles”.
Riohacha
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 7,28 | 6,52 | Bajó 0,76 | 2 | 3 | Bajó 1 puesto |
“Aunque el IVP de Riohacha tuvo un leve descenso entre ambas vigencias, el comportamiento de la dinámica inmobiliaria fue estable. La zona con mayor valor de terreno es la compuesta por los barrios Centro, Abajo y urbanización El Faro, ubicados en el norte”.
Los valores intermedios en la capital de La Guajira fueron entre las calles 15 y 40, mientras que los más bajos en el sector conocido como el Dividivi, afectado por la falta de obras de infraestructura urbana y ausencia de proyectos de VIS y VIP.
“En términos generales, las diferencias de valores pueden ser generados por el mejoramiento integral de la infraestructura, la reactivación económica en el área de la construcción, la clasificación de los suelos y la edificabilidad a cada predio”.
Cali
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 5,29 | 6,30 | Subió 1,01 | 17 | 4 | Subió 13 puestos |
Santiago de Cali presentó un buen estado de infraestructura vial, parques y equipamientos. El mayor crecimiento en la dinámica constructiva y de valorización predial fue en el sur, en barrios como Ciudad Jardín, Valle de Lili, Caney y Pance, al igual que los del oriente en la zona montañosa, tales como Juanambú y El Peñón.
“Estos desarrollos urbanísticos pertenecen a los estratos 4, 5 y 6. La zona norte, centro-norte y centro-oriente tuvo un crecimiento medio en la valorización predial, ya que no se desarrollaron obras urbanísticas ni nuevos proyectos constructivos”.
Por su alto grado de peligrosidad, zonas al oriente y centro-oriente como el Distrito de Agua Blanca), y las focalizadas del occidente (Siloe), tienen un estancamiento del crecimiento en la valorización predial.
Quibdó
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 6,50 | 6,11 | Bajó 0,39 | 4 | 5 | Bajó 1 puesto |
“Según lo consultado con inmobiliarios y la Lonja Propiedad Raíz del Chocó, Quibdó tiene un comportamiento inmobiliario especial. Gran porción de los derechos de dominio son por sucesiones o prescripción, y en menor proporción existe la compraventa de los inmuebles”.
Lo más atractivo durante 2017 fue el proyecto promovido por Airplan ejecutado frente al aeropuerto, en el barrio Los Ángeles, que consiste en la construcción de una terminal de servicios aeroportuarios que está conectada con la terminal aérea, y que tiene un hotel, centro de convenciones, oficinas, locales comerciales, grandes superficies, cines juegos infantiles y campos deportivos.
“Este proyecto emerge como el pionero en su género dentro de la ciudad, lo que impulsará su desarrollo y la construcción de otras grandes obras que están en proyecto, como lo es el centro comercial Cabí”.
En la parte central de Quibdó se evidenció un proceso de renovación urbana que está en construcción, que consta de edificios de cinco pisos en predios donde existían construcciones antiguas y deficientes especificaciones constructivas.
Valledupar
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 6,33 | 5,96 | Bajó 0,38 | 5 | 6 | Bajó 1 puesto |
“Valledupar presenta una estabilidad en su crecimiento respecto al segmento inmobiliario residencial en los 3 últimos años, con incrementos que rondan entre el 5 y 6 por ciento”.
En términos generales, las variaciones en el mercado inmobiliario se originan por dos factores principales: la construcción de vivienda nueva, teniendo en cuenta que existen empresas del gremio que son originarias; y el mejoramiento en vías de acceso y cobertura de servicios.
“Aún hace falta la consolidación de zonas en procesos de desarrollo, especialmente en los estratos 1 y 2, en donde se requiere mejoramiento de la malla vial y cobertura de servicio público”.
Pasto
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 7,22 | 5,90 | Bajó 1,32 | 3 | 7 | Bajó 4 puestos |
“El valor de las viviendas en Pasto se ha visto afectadas por las limitaciones relacionadas con las condiciones físicas y la disponibilidad de servicios, las cuales afectan la ampliación del perímetro urbano. Además, según el DANE, hay muchas familias sin vivienda”.
El Plan de Ordenamiento Territorial 2014-2027 también ha impactado la actividad constructora que se venía desarrollando desde el año 2010.
“Las inversiones en el campo de la movilidad y e infraestructura vial desde 2009, ya se han materializado en sectores como la carrera 19 y calle 21, presentando mejoras físicas y una mayor inversión en el uso residencial y comercial”.
Tunja
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 6,13 | 5,85 | Bajó 0,29 | 6 | 8 | Bajó 2 puestos |
“Aunque Tunja continua con el auge de la construcción con un incremento importante, éste ha sido mucho más conservador respecto con primeros años del boom de la construcción”.
En la ciudad existe una gran cantidad de ofertas de vivienda nueva y centros comerciales en casi en todas las zonas, excepto en el sector occidental. Los proyectos industriales son escasos.
“Se observó que los incrementos en zonas con mejoramiento de infraestructura son relevantes, siendo los elementos más relevantes que aportan en el incremento de la vivienda”.
Pereira
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 5,72 | 5,85 | Subió 0,1 | 12 | 9 | Subió 3 puestos |
“En los últimos años, Pereira ha presentado un crecimiento inmobiliario importante en comparación con otras ciudades. Esto puede tener su principal causa en la cantidad de construcciones nuevas y en proceso, principalmente en los sectores occidental y oriental”.
El sector de la Villa Olímpica cuenta con sitios de gran influencia, como el estadio Hernán Ramírez Villegas, el centro de eventos Expo futuro, la Universidad Libre y la clínica San Rafael.
“En este sitio se ha consolidado un sector de propiedad horizontal donde predominan los estratos 4 y 5”.
En el oriente de Pereira están las comunas Oriente y Villa Santana, las cuales han sido parte de un proceso de urbanización acelerado de viviendas de tipo VIP y VIS.
“Este sector se ha fortalecido, ya que las inversiones públicas en cuanto a infraestructura, servicios e instituciones educativas, han contribuido al interés de los habitantes por adquirir vivienda propia”.
La comuna Universidad, que alberga barrios como Pinares, Alpes, Álamos y el eje de la Avenida 30 de Agosto, sigue presentando los valores de terreno más altos de la ciudad. “Ahí se encuentran los proyectos residenciales con mejores características, en su mayoría con tipologías multifamiliares y condominios de casas”.
Villavicencio
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 5,39 | 5,76 | Subió 0,3 | 15 | 10 | Subió 5 puestos |
“Aunque el comportamiento de la ciudad en los últimos años ha sido homogéneo, en 2017 presentó un leve aumento por la gran cantidad de proyectos que ofrece el mercado para estratos medios y altos”.
Los estratos más bajos presentaron los incrementos más altos, dado a que existen pocos proyectos de este tipo y en consecuencia su dinámica es más acelerada.
“La influencia del petróleo en esta ciudad es marcada. De acuerdo al estado de la industria, el precio de viviendas se ve afectado. Este aspecto genera tensión en algunos momentos y movimiento en los precios”.
Bucaramanga
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 5,87 | 5,70 | Bajó 0,16 | 10 | 11 | Bajó 1 puesto |
“En la actualidad se evidencia un crecimiento razonable en términos económicos en los precios de la vivienda en Bucaramanga, sin presentar grandes aumentos en los valores de los inmuebles analizados”.
Se evidenció que las modificaciones en 2014 al Plan de Ordenamiento Territorial influyeron en la expedición de licencias de construcción, sobre todo en la parte central.
“Bucaramanga cuenta con una amplia infraestructura educativa y hotelera, acompañada de un sin número de atractivos turísticos. Las condiciones económicas de años anteriores influyeron en el aumento de los proyectos licenciados, principalmente para vivienda”.
En conclusión, la capital de Santander presentó un continuo crecimiento de proyectos de construcción en varios sectores de la ciudad y una infraestructura completa y en buen estado.
“Sin embargo, se ubica en una meseta en donde la tierra se ha agotado”.
Ibagué
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 6,10 | 5,47 | Bajó 0,63 | 7 | 12 | Bajó 5 puestos |
“A pesar de su descenso en el IVP y en el listado de las 22 ciudades analizadas, Ibagué mejoró su economía local en los estratos medio-bajo, medio y medio alto, en donde se observó un incremento significativo de nuevos proyectos inmobiliarios”.
Estos nuevos proyectos generaron un efecto carpa, es decir un aumento del valor pedido por los inmuebles en sus alrededores.
“Una vez construidos los proyectos nuevos y consolidados, como centros comerciales y viviendas en modalidad multifamiliar, los inmuebles usados se afectarán de forma positiva”.
Ibagué presentó un incremento paulatino en sus inmuebles, con excepción de los ubicados en los barrios de invasión, zonas de amenaza y sectores de condiciones socioeconómicas muy bajas.
“Se observó una independencia en el crecimiento de los precios de la vivienda respecto de otros indicadores económicos. Esto se ve reflejado en la necesidad de vivienda y el avance en construcción que se continua observando en la ciudad”.
Medellín
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 4,66 | 5,11 | Subió 0,45 | 21 | 13 | Subió 8 puestos |
“Medellín presentó un crecimiento económico estable, a pesar de una marcada desaceleración de la economía regional muy cercana al 3 por ciento”.
La disminución en la inversión extranjera y el efecto de la reforma tributaria en el país reflejaron un crecimiento moderado en el sector de la construcción y en el crecimiento inmobiliario.
“Estos hechos dan como resultado un crecimiento moderado para Medellín. Sin embargo, se observaron proyectos de construcción y mejoras en infraestructura constantes en todos los sectores de la ciudad”.
Florencia
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 5,44 | 5,06 | Bajó 0,39 | 14 | 14 | Igual |
“El comportamiento de los precios de la tierra para Florencia muestra un incremento entre el 2 y el 10 por ciento, porcentajes normales dentro de la economía de la región”.
La actividad constructiva se ha incrementado en proyectos de vivienda multifamiliar de estrato 3 y 4, así como en proyectos comerciales como Multiplaza Chairá y otro gran proyecto de locales comerciales ubicados en el barrio El Cunduy.
En las periferias se vienen desarrollando proyectos como la ciudadela La Gloria, caracterizados por viviendas de interés prioritario unifamiliar para las víctimas de desplazamiento forzado.
Sincelejo
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 5,75 | 4,81 | Bajó 0,94 | 11 | 15 | Bajó 4 puestos |
“Aunque su dinámica durante 2017 no fue destacada, la capital del Sucre presentó desarrollo de proyectos nuevos en los estratos económicos bajos, especialmente por la política de estado con los proyectos VIS”.
A su vez, cuenta con nuevas urbanizaciones multifamiliares en los estratos medios y altos.
Con el programa “Ciudad Amable” se ha mejorado la infraestructura vial y de transporte, el cual busca implementar un sistema integrado de transporte (en cabeza de Metrosabanas).
Barranquilla
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 5,34 | 4,74 | Bajó 0,60 | 16 | 16 | Igual |
“La dinámica en la Arenosa ha sido contante y sin mayores cambios en los últimos años. Los mayores valores de tierra están hacia la pieza urbana Riomar y Prado Norte, las cuales cuentan con condiciones de infraestructura superiores y una dinámica constructiva alta. Hay un fenómeno de demolición de casas para redensificar la tierra”.
Varios sectores cambiaron de destino comercial y al de servicios, lo cual ha generado un impacto positivo en el valor de las viviendas en la zona de Prado norte.
En los sectores deprimidos se mejoró el alcantarillado y la infraestructura, lo que impactó positivamente la vivienda y sus entornos.
Los estratos medios cuentan con buena infraestructura, con excepción de algunos sectores deteriorados por arroyos, zonas con actividad edificadora mediana.
“Los sectores adyacentes a las obras de infraestructura, como canalización de arroyos, pavimentación de vías, remodelación y reconstrucción de escenarios deportivos, adecuación y reconstrucción de parques, tienden a presentar un ligero incremento en el valor comercial”.
Santa Marta
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 4,89 | 4,57 | Bajó 0,32 | 19 | 17 | Subió 2 puestos |
“Santa Marta es una ciudad con una dinámica económica de gran importancia en la región, soportada en actividades portuarias y el turismo. Sin embargo, las condiciones socioeconómicas medias a altas de los desarrollos de proyectos nuevos, ha limitado el acceso a vivienda propia de los estratos bajos”.
Entre las mejoras en 2017 están la consolidación de nuevos centros comerciales y oficinas, y el plan de recuperación y consolidación del centro histórico de la ciudad.
“Estos nuevos proyectos inmobiliarios han generado un efecto carpa, es decir que una vez construidos y consolidados incrementarán el valor de los predios ya usados. Este factor se repite en sectores como la vía alterna al puerto, Plan Centro, Pozos Colorados, Bello Horizonte, Bellavista, Rodadero, Concepción y Urbanización El Parque”.
Montería
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 8,61 | 3,43 | Bajó 5,18 | 1 | 18 | Bajó 17 puestos |
“Aunque Montería cuenta con una inversión en infraestructura, zonas y centros de comercio y proyectos de vivienda nueva, la incertidumbre y la sobreoferta han impactado en el crecimiento normal de la vivienda en el municipio. Por esta razón marcó la desaceleración de los precios de la vivienda más destacada en el país”.
En términos generales, se observa una gran oferta de vivienda, pero con bajas expectativas para el futuro por los procesos de desmovilización.
“En los sectores tradicionales se presentaron cambios de uso sobre ejes viales y proyectos de vivienda del gobierno, que han estabilizado los precios en las zonas socioeconómicas más bajas”.
Cartagena
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 5,18 | 3,29 | Bajó 1,89 | 18 | 19 | Bajó 1 puesto |
“En el sur de la ciudad existen sectores marginales, que se encuentran rezagados en cuanto a equipamientos, servicios e infraestructura. Esto afecta considerablemente la dinámica inmobiliaria de toda la ciudad”.
Sectores como Bocagrande, Castillo Grande, El Laguito y el Centro Histórico siempre muestran fluidez inmobiliaria, dada su ubicación, consolidación urbanística y sus construcciones arquitectónicas coloniales.
Las zonas al norte arrojaron el valor más alto por metro cuadrado del suelo. “En estas zonas se evidencia la construcción de mega obras”.
Entre estas obras están Beach Club, megaproyecto de inversión situado en el sector de Punta Canoa, y el proyecto Kutay Wellness and Village, en donde se pretende un desarrollo habitacional con espacios destinados para tratamientos de salud, estética y bienestar.
“Adicionalmente se encuentran otros proyectos en construcción y sobre planos como Laguna Club, Morros Eco y El Morro”.
Neiva
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 6,00 | 3,13 | Bajó 2,87 | 9 | 20 | Bajó 11 puestos |
“La desaceleración del valor de la vivienda en Neiva puede estar relacionada con la gran cantidad que se están construyendo a precios cómodos y a la incertidumbre del proceso de desmovilización”.
Aun así, se observa un crecimiento en las zonas donde el entorno inmediato está siendo influenciado por la construcción de centros comerciales, el desarrollo de vivienda VIS y VIP.
“Sin embargo, en la parte oriental y sur oriental aún existen zonas marginales que se encuentran rezagadas en cuanto a equipamientos y amueblamiento urbanístico, vías y servicios públicos”.
En estos lugares prima la inseguridad y el riesgo ante un desastre natural, lo cual se convierte en un fuerte factor que frena la dinámica inmobiliaria de estas áreas de la ciudad.
Manizales
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 4,61 | 2,87 | Bajó 1,74 | 22 | 21 | subió 1 puesto |
“En comparación con años anteriores, se observó una desaceleración en el crecimiento de la vivienda en Manizales, especialmente por el estado actual de la economía y la reforma tributaria que se reflejan en la disminución de licencias de construcción y los tiempos de comercialización de los inmuebles”.
Sin embargo, cuenta con incrementos en los precios de los inmuebles debido a los incentivos para la inversión (préstamos y subsidios de vivienda) y a la escasez de lotes aprovechables dentro del perímetro urbano.
“Se destaca el macro proyecto de renovación urbana del sector de San José, una alta calidad técnica de empresas dedicadas a la actividad edificadora y el desarrollo urbanístico multifamiliares en el costado izquierdo de la Avenida Santander”.
El desarrollo en el comercio de bienes y servicios hacia el sector del Cable ha generado un aumento en la construcción de vivienda, con proyectos de altos costos.
“Se destaca la construcción del edificio Centro Médico del Cable y el proyecto de almacén de cadena sobre la avenida Kevin Ángel”.
Armenia
| IVP | Posición | ||||
| 2016 | 2017 | Resultado | 2016 | 2017 | Resultado |
| 4,77 | 2,63 | Bajó 2,14 | 20 | 22 | Bajó 2 puestos |
“Aunque registró el IVP más bajo del estudio, esto podría cambiar cuando culminen varias de sus obras. Actualmente hay más de 40 constructoras instaladas en la ciudad y ya se edifican más de 2.700 viviendas subsidiadas”.
Se observa una quietud en los precios debido a la sobre oferta de vivienda, las expectativas de crecimiento del país, el nivel de desempleo y las políticas macroeconómicas inciertas.
El gran desarrollo de construcción es de vivienda multifamiliar en altura de hasta 15 pisos, sobre ejes viales principales y alrededor de toda la ciudad.
“En el centro y sur hay cerca de 20 proyectos de vivienda, y 27 en el norte”.
